Узнайте, как STRATEX может ускорить запуск вашего бизнеса в ОАЭ. Наши эксперты свяжутся с вами в ближайшее время.
Quick Answer
Покупка недвижимости стоимостью от AED 2 000 000 в ОАЭ даёт право на 10-летнюю возобновляемую самоспонсируемую Golden Visa — без работодателя, без местного спонсора и без требования к минимальному сроку пребывания. Вы можете купить за наличные, в ипотеку или на этапе строительства, а также объединить до трёх объектов для достижения порога. Нюанс в том, что Дубай и Абу-Даби применяют это правило по-разному, ипотечная и строящаяся недвижимость имеют собственные условия, а ошибка даже в одном документе может задержать вашу заявку на месяцы.
Это руководство подробно разбирает, как всё устроено — с реальными цифрами и примерами — и показывает, почему покупатели, которые с первого дня работают с правильным консультантом, получают визу за недели, а не месяцы.
Для предпринимателей, удалённых специалистов и инвесторов из-за рубежа Golden Visa ОАЭ стала одним из самых востребованных продуктов резидентства в мире: десять лет стабильного проживания, отсутствие личного подоходного налога, полное спонсирование семьи (супруг(а) и дети любого возраста) и свобода жить, работать и учиться в ОАЭ без необходимости в спонсоре-работодателе.
Что делает путь через недвижимость настолько привлекательным по сравнению с бизнес- или талант-категориями — всё просто: если у вас уже есть капитал, покупка недвижимости — самый прямой и предсказуемый путь к получению права. Вы не ждёте решения госкомиссии об оценке ваших профессиональных достижений — вы инвестируете в актив, который можно увидеть, потрогать и в итоге продать или передать семье, при этом он одновременно служит вашим билетом к резидентству.
Но фраза «просто купите квартиру за AED 2 млн» — это именно то место, где большинство покупателей опасно ошибаются.
Чтобы получить право на 10-летнюю Golden Visa через недвижимость, ваша инвестиция должна соответствовать нескольким обязательным условиям:
Именно на этом этапе история разделяется на два пути, потому что Дубай и Абу-Даби применяют неодинаковые правила.
| Дубай (DLD / GDRFA) | Абу-Даби (ADRO) | |
|---|---|---|
| Ипотечная недвижимость | Учитывается полная оценённая DLD стоимость объекта независимо от остатка по ипотеке, при условии что банк выдаёт справку об отсутствии возражений (NOC) | Учитывается только ваш фактически выплаченный капитал (первоначальный взнос + погашенная часть основного долга) в счёт AED 2 000 000 — остаток по кредиту не учитывается |
| Строящаяся недвижимость (off-plan) | Право возникает после получения Oqood (промежуточной регистрации) и выполнения требований застройщика по этапам оплаты/NOC | Требуется оплата не менее 50% стоимости контракта, а сам проект должен быть физически завершён как минимум на 50% |
| Покупка за наличные | 100% суммы AED 2 млн оплачено — просто и понятно | 100% суммы AED 2 млн оплачено — просто и понятно |
| Платформа подачи заявки | Единый цифровой портал GDRFA–DLD | Платформа TAMM |
| Разрешённые зоны | Даунтаун Дубай, Дубай Марина, Пальм Джумейра, Бизнес Бэй, JVC, Dubai Hills Estate и другие специально выделенные зоны freehold | Остров Саадият, остров Яс, остров Рим, Аль-Раха-Бич, Масдар Сити и другие специально выделенные зоны freehold |
Проще говоря: Дубай перешёл к модели «на основе оценки» — справка банка (NOC) и оценка DLD значат больше, чем то, сколько вы фактически погасили по кредиту. Абу-Даби придерживается более строгой модели «на основе капитала» — властям важно увидеть, что в объекте действительно находится AED 2 млн именно ваших средств, а не банковских.
Именно это различие сбивает с толку инвесторов чаще, чем любая другая часть процесса — и это именно та деталь, которая теряется, когда вы читаете общий гайд вместо того, чтобы говорить с тем, кто обрабатывает такие заявки каждую неделю.
Если вы не используете финансирование вообще, правило одинаково в обоих эмиратах: оплатите полную сумму AED 2 000 000 (или больше) — и вы получаете право.
Example
Сара, консультант из Великобритании, приобретает квартиру на острове Рим, Абу-Даби, за AED 2,3 млн, оплаченную полностью. Она получает Title Deed от муниципалитета Абу-Даби и подаёт заявку напрямую через TAMM. Никаких сложностей с ипотекой, никаких расчётов капитала — просто быстрая и понятная заявка.
Дубай (DLD / GDRFA): Вы можете купить объект стоимостью AED 2 млн со стандартным первоначальным взносом 20% (AED 400 000), и при условии, что банк выдаст NOC, подтверждающий отсутствие возражений против заявки на визу, будет учитываться полная оценённая стоимость в AED 2 млн.
Абу-Даби (ADRO): Тот же первоначальный взнос 20% на объект стоимостью AED 2 млн не даст права, поскольку ваш фактически выплаченный капитал (AED 400 000) значительно не дотягивает до порога в AED 2 млн.
Example
Майкл, инвестор из Франции, хочет использовать ипотеку для покупки в Абу-Даби. Поскольку ADRO учитывает только выплаченный капитал, ему нужно либо:
Формула, которую применяет Абу-Даби, довольно проста, если её записать:
Общая стоимость объекта − Остаток по ипотеке ≥ AED 2 000 000
Дубай (DLD / GDRFA): Вы можете подать заявку сразу после получения Oqood, при условии что общая стоимость контракта составляет AED 2 млн или больше, а вы соблюдаете стандартные этапы оплаты застройщика (обычно первоначальный взнос 10–20%, в зависимости от проекта).
Абу-Даби (ADRO): Планка здесь значительно выше. Как правило, вам нужно оплатить не менее 50% стоимости контракта, а сам проект должен быть физически завершён как минимум на 50%, прежде чем ADRO рассмотрит заявку.
Example
Покупатель из Сингапура приобретает строящийся юнит на острове Яс стоимостью AED 4 млн. Чтобы получить право на Golden Visa в Абу-Даби, ей нужно оплатить как минимум AED 2 млн (50%) от суммы покупки, а строительство должно достичь как минимум половины готовности — а не просто иметь Oqood и квитанцию о депозите.
Оба эмирата позволяют объединять до трёх объектов для достижения отметки AED 2 млн, а право собственности может быть совместным между супругами. Это полезная — и недооценённая — стратегия для инвесторов, которые хотят диверсифицироваться между двумя меньшими объектами, а не вкладывать всё в один актив.
Независимо от выбранного эмирата или пути, для сильной заявки на Golden Visa через недвижимость обычно требуются:
Отсутствующие или неправильно оформленные банковские документы — с большим отрывом самая частая причина задержек или отказов по заявкам, особенно для ипотечной недвижимости, где NOC и письмо об обязательствах должны точно соответствовать формату, ожидаемому органом власти.
Предположение, что правила Дубая и Абу-Даби одинаковы. Это не так — и применение логики не того эмирата к вашему расчёту является главной причиной отклонённых или задержанных заявок.
Покупка ровно на AED 2 млн в ипотеку в Абу-Даби, не осознавая, что требование к капиталу означает, что фактически необходимая сумма должна быть намного выше.
Восприятие Oqood как автоматически достаточного для заявки на Golden Visa по строящейся недвижимости, без проверки этапов оплаты и завершения строительства.
Недооценка времени обработки банковских NOC, которое может занимать от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от кредитора.
Выбор объекта недвижимости в первую очередь и уточнение права на визу во вторую вместо того чтобы делать это в обратном порядке.
Это как раз та часть, с которой большинство гайдов по Golden Visa помочь не могут, потому что большинство иммиграционных консультантов не продают недвижимость, а большинство риелторов не оформляют визы.
STRATEX Corporate Services закрывает этот разрыв. Мы не просто рассказываем вам правила — мы сопровождаем весь ваш путь, от начала до конца:
Один звонок. Один контакт. Одна команда, которая ведёт вашу недвижимость, банковские документы и заявку в госорганы — вместо того чтобы вам самим координировать трёх разных поставщиков услуг, которые не общаются друг с другом.
Да. Согласно действующим правилам, полная оценённая DLD стоимость объекта учитывается в счёт порога AED 2 млн, при условии что банк выдаёт справку об отсутствии возражений (NOC).
Да, но в счёт минимума AED 2 млн учитывается только фактически выплаченный вами капитал — первоначальный взнос плюс любая погашенная часть основного долга. Остаток по ипотеке не учитывается.
Да, в обоих эмиратах, но условия различаются. В Дубае обычно требуется Oqood и стандартные этапы оплаты застройщику. В Абу-Даби требуется оплата не менее 50% стоимости контракта, а проект должен быть завершён как минимум на 50%.
Да. И Дубай, и Абу-Даби позволяют объединять до трёх объектов, а право собственности может быть совместным между супругами.
Сроки варьируются в зависимости от эмирата, банка и полноты документации. Поскольку правила и сроки обработки периодически обновляются, мы рекомендуем уточнять актуальные сроки непосредственно у нашей команды перед покупкой.
Не со STRATEX. Мы координируем покупку недвижимости, банковскую документацию и подачу в госорганы как единую услугу, поэтому вам не нужно управлять несколькими поставщиками услуг.
Остались другие вопросы? Посмотрите наш полный раздел FAQ.
Полные категории соответствия, сроки и как STRATEX сопровождает вашу заявку.
Если вы совмещаете резидентство с открытием бизнеса в ОАЭ, начните отсюда.
Познакомьтесь с командой, которая работала внутри свободных зон и банков, с которыми вам предстоит взаимодействовать.
Готовы превратить покупку недвижимости в 10-летнее резидентство ОАЭ?
Правила Golden Visa быстро меняются, а разница между требованиями Дубая и Абу-Даби может означать разницу между одобренной и отклонённой заявкой. Не доверяйте это общему гайду — или риелтору, который никогда не подавал заявку на визу.
Обратитесь в STRATEX Corporate Services. От поиска подходящей недвижимости через нашу проверенную сеть брокеров, до структурирования покупки, до финального Emirates ID — мы ведём весь процесс, чтобы вам оставалось только приехать.
Связаться с STRATEX для бесплатной оценки соответствияДисклеймер: правила и пороговые значения Golden Visa ОАЭ устанавливаются федеральными и местными органами власти и могут изменяться. Эта статья отражает наше понимание действующих требований и предоставлена в общих информационных целях. Пожалуйста, свяжитесь с STRATEX Corporate Services напрямую, чтобы уточнить актуальные требования перед принятием решения о покупке недвижимости.