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Quick Answer
Acheter un bien immobilier d'une valeur de AED 2 000 000 ou plus aux EAU vous rend éligible à une Golden Visa auto-parrainée de 10 ans, renouvelable — sans employeur, sans sponsor local et sans durée de séjour minimale requise. Vous pouvez acheter comptant, via un prêt hypothécaire ou sur plan, et combiner jusqu'à trois biens pour atteindre le seuil. Le piège : Dubaï et Abou Dhabi appliquent cette règle différemment, les biens sur plan et hypothéqués ont leurs propres conditions, et une seule erreur de document peut retarder votre dossier de plusieurs mois.
Ce guide détaille précisément le fonctionnement — avec des chiffres réels et des exemples concrets — et montre pourquoi les acheteurs qui travaillent avec le bon conseiller dès le premier jour voient leur visa approuvé en semaines, et non en mois.
Pour les entrepreneurs, les professionnels à distance et les investisseurs étrangers, la Golden Visa des EAU est devenue l'un des produits de résidence les plus recherchés au monde : dix ans de résidence stable, aucun impôt personnel sur le revenu, parrainage familial complet (conjoint et enfants de tout âge), et la liberté de vivre, travailler et étudier aux EAU sans jamais avoir besoin d'un employeur sponsor.
Ce qui rend la voie immobilière si attractive par rapport aux catégories affaires ou talent est simple : si vous disposez déjà du capital, acheter un bien est le chemin le plus direct et le plus prévisible vers l'éligibilité. Vous n'attendez pas qu'un comité gouvernemental évalue vos réalisations professionnelles — vous investissez dans un actif que vous pouvez voir, toucher, et éventuellement vendre ou transmettre à votre famille, tout en lui faisant jouer un double rôle de sésame vers la résidence.
Mais « il suffit d'acheter un appartement à AED 2 millions » est précisément l'endroit où la plupart des acheteurs se trompent dangereusement.
Pour être éligible à la Golden Visa de 10 ans par l'immobilier, votre investissement doit remplir plusieurs conditions non négociables :
C'est là que l'histoire se scinde en deux, car Dubaï et Abou Dhabi n'appliquent pas des règles identiques.
| Dubaï (DLD / GDRFA) | Abou Dhabi (ADRO) | |
|---|---|---|
| Bien hypothéqué | La valeur totale du bien estimée par le DLD est prise en compte, quel que soit le solde restant dû, à condition que la banque délivre une attestation de non-objection (NOC) | Seul votre capital réellement versé (apport initial + principal remboursé) compte dans les AED 2 millions — le solde du prêt restant dû n'est pas comptabilisé |
| Bien sur plan (off-plan) | Éligible dès l'obtention d'un Oqood (enregistrement provisoire) et le respect des exigences de jalons de paiement/NOC du promoteur | Nécessite le paiement d'au moins 50 % de la valeur du contrat et le projet doit généralement être physiquement achevé à au moins 50 % |
| Achat comptant | 100 % des AED 2 millions payés, simple et direct | 100 % des AED 2 millions payés, simple et direct |
| Plateforme de dépôt | Portail numérique unifié GDRFA–DLD | Plateforme TAMM |
| Zones éligibles | Downtown Dubaï, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills Estate et autres zones freehold désignées | Saadiyat Island, Yas Island, Reem Island, Al Raha Beach, Masdar City et autres zones freehold désignées |
En clair : Dubaï s'est orienté vers un modèle « basé sur l'évaluation » — la NOC bancaire et l'évaluation du DLD comptent davantage que la part du prêt réellement remboursée. Abou Dhabi conserve un modèle « basé sur le capital » plus strict — les autorités veulent constater que AED 2 millions de vos propres fonds sont réellement investis dans le bien, et non ceux de la banque.
Cette seule différence piège plus d'investisseurs que toute autre partie du processus — et c'est exactement le genre de détail qui se perd lorsqu'on lit un guide générique au lieu de parler à quelqu'un qui traite ces dossiers chaque semaine.
Si vous n'utilisez aucun financement, la règle est la même dans les deux émirats : payez l'intégralité des AED 2 000 000 (ou plus) et vous êtes éligible.
Example
Sarah, consultante basée au Royaume-Uni, achète un appartement à Reem Island, Abou Dhabi, pour AED 2,3 millions, payés intégralement. Elle reçoit son Title Deed de la municipalité d'Abou Dhabi et dépose sa demande directement via TAMM. Aucune complication hypothécaire, aucun calcul de capital — juste un dossier propre et rapide.
Dubaï (DLD / GDRFA): Vous pourriez acheter un bien d'une valeur de AED 2 millions avec un apport initial standard de 20 % (AED 400 000) et, à condition que votre banque délivre une NOC confirmant l'absence d'objection à la demande de visa, la valeur totale estimée de AED 2 millions serait prise en compte.
Abou Dhabi (ADRO): Le même apport initial de 20 % sur un bien de AED 2 millions ne vous rendrait pas éligible, car votre capital réellement versé (AED 400 000) est largement inférieur au seuil de AED 2 millions.
Example
Michael, investisseur français, souhaite utiliser un prêt hypothécaire pour acheter à Abou Dhabi. Comme l'ADRO ne comptabilise que le capital versé, il doit soit :
La formule appliquée par Abou Dhabi est simple une fois écrite :
Valeur totale du bien − Solde hypothécaire restant dû ≥ AED 2 000 000
Dubaï (DLD / GDRFA): Vous pouvez déposer votre demande dès l'obtention de votre Oqood, à condition que la valeur totale du contrat soit égale ou supérieure à AED 2 millions et que vous respectiez les jalons de paiement standards du promoteur (généralement un apport initial de 10 à 20 %, selon le projet).
Abou Dhabi (ADRO): La barre est nettement plus haute. Vous devrez généralement avoir payé au moins 50 % de la valeur du contrat, et le projet lui-même doit avoir atteint au moins 50 % d'achèvement physique avant que l'ADRO n'examine la demande.
Example
Une acheteuse basée à Singapour achète une unité sur plan à Yas Island d'une valeur de AED 4 millions. Pour être éligible à la Golden Visa à Abou Dhabi, elle doit avoir payé au moins AED 2 millions (50 %) du montant d'achat, et la construction doit avoir atteint au moins la moitié de son achèvement — pas simplement disposer d'un Oqood et d'un reçu de dépôt.
Les deux émirats permettent de combiner jusqu'à trois biens pour atteindre le seuil de AED 2 millions, et la propriété peut être mise en commun entre époux. Il s'agit d'une stratégie utile — et sous-utilisée — pour les investisseurs qui souhaitent diversifier entre deux biens plus modestes plutôt que de tout engager dans un seul actif.
Quel que soit l'émirat ou la voie choisie, un dossier de Golden Visa immobilière solide requiert généralement :
Des documents bancaires manquants ou mal formatés sont, de loin, la cause la plus fréquente de retard ou de rejet des dossiers — en particulier pour les biens hypothéqués, où la NOC et la lettre d'engagement doivent correspondre exactement au format attendu par l'autorité.
Supposer que les règles de Dubaï et d'Abou Dhabi sont identiques. Ce n'est pas le cas — et appliquer la logique du mauvais émirat à votre calcul est la première cause de dossiers rejetés ou retardés.
Acheter à exactement AED 2 millions avec un prêt hypothécaire à Abou Dhabi, sans réaliser que l'exigence de capital signifie que le montant réellement nécessaire doit être bien plus élevé.
Considérer un Oqood comme automatiquement suffisant pour une demande de Golden Visa sur plan, sans vérifier les jalons de paiement et d'achèvement de la construction.
Sous-estimer le délai de traitement des NOC bancaires, qui peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines selon le prêteur.
Choisir un bien immobilier en premier et se poser la question de l'éligibilité au visa ensuite, plutôt que l'inverse.
C'est précisément la partie où la plupart des guides sur la Golden Visa ne peuvent pas vous aider, car la plupart des conseillers en immigration ne vendent pas de biens immobiliers, et la plupart des agents immobiliers ne traitent pas les demandes de visa.
STRATEX Corporate Services comble cet écart. Nous ne nous contentons pas de vous exposer les règles — nous gérons l'intégralité de votre parcours, de bout en bout :
Un seul appel. Un seul interlocuteur. Une seule équipe qui gère votre bien immobilier, vos documents bancaires et votre dossier administratif — plutôt que de jongler vous-même entre trois prestataires distincts qui ne communiquent pas entre eux.
Oui. Selon les règles actuelles, la valeur totale du bien estimée par le DLD est prise en compte dans votre seuil de AED 2 millions, à condition que votre banque délivre une attestation de non-objection.
Oui, mais seul le capital que vous avez réellement versé — votre apport initial plus tout principal remboursé — compte dans le minimum de AED 2 millions. Le solde du prêt restant dû n'est pas comptabilisé.
Oui, dans les deux émirats, mais les conditions diffèrent. Dubaï exige généralement un Oqood et les jalons de paiement standards du promoteur. Abou Dhabi exige le paiement d'au moins 50 % de la valeur du contrat et un projet achevé à au moins 50 %.
Oui. Dubaï et Abou Dhabi permettent tous deux de combiner jusqu'à trois biens, et la propriété peut être mise en commun entre époux.
Les délais varient selon l'émirat, la banque et l'exhaustivité de votre dossier. Les règles et délais de traitement étant mis à jour périodiquement, nous recommandons de confirmer les délais actuels directement auprès de notre équipe avant votre achat.
Pas avec STRATEX. Nous coordonnons l'achat immobilier, la documentation bancaire et le dépôt administratif en un service unique, afin que vous n'ayez pas à gérer plusieurs prestataires.
Une autre question ? Consultez notre page FAQ complète.
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Les règles de la Golden Visa évoluent rapidement, et la différence entre les exigences de Dubaï et d'Abou Dhabi peut faire la différence entre un dossier approuvé et un dossier rejeté. Ne laissez pas cela à un guide générique — ou à un agent immobilier qui n'a jamais déposé de demande de visa.
Parlez à STRATEX Corporate Services. De la recherche du bon bien via notre réseau de courtiers de confiance, à la structuration de votre achat, jusqu'à l'Emirates ID final — nous gérons l'ensemble du parcours, il ne vous reste plus qu'à arriver.
Contacter STRATEX pour une évaluation d'éligibilité gratuiteAvertissement : les règles et seuils de la Golden Visa des EAU sont fixés par les autorités fédérales et locales et sont susceptibles d'évoluer. Cet article reflète notre compréhension des exigences actuelles et est fourni à titre d'information générale uniquement. Veuillez contacter directement STRATEX Corporate Services pour confirmer les exigences les plus récentes avant de prendre une décision d'achat immobilier.